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相続登記

相続により不動産の所有権その他の権利が相続人に移転した場合には、相続を登記原因とする権利の移転登記、すなわち被相続人から相続人への名義変更をすることになります。
これを一般に相続登記といいます。

相続登記は、戸籍謄本等の必要書類の収集作業から法務局に提出する登記申請書類の作成等、手間と時間がかかる手続きです。また、相続財産の大半が自宅不動産の場合には、不動産の売却や、あるいは分筆登記など、専門性を要する煩雑な手続きが加わることになり、相続人の方がご自身でなさるには負担が大きく、ときとして不利益を被る場合もあります。

当センターでは相続登記に精通した司法書士を中心に、提携の税理士や土地家屋調査士と連携して、相続登記に必要な手続きを一括代行させていただきますので、安心してご依頼いただけます。



早めの手続きをお勧めします。

相続登記には、いつまでにしなければならないという法律上の期限が定められているわけではありませんが、登記をせずにそのまま長期間放置していると権利関係が複雑となり、その結果遺産分割協議の成立が困難になったり、登記に必要な書類が入手不能になったりと、様々な不都合が生じる可能性があります。
そこで、相続登記はできる限り早めに手続きされることをお勧めしています。

• 相続した不動産を売却したり、担保に提供したりすることができない。
• 他の相続人に勝手に不動産を処分される、あるいは相続人の債権者により差し押さえられる可能性がある。
• 相続人を確定するために必要な戸籍には保管期間があるため、収集が困難となる。
• 相続人の死亡で二次相続が発生すると、権利関係が複雑になり、手続きが煩雑になる可能性がある。

換価分割という方法で遺産分割を行います。

相続不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分ける方法のことを換価分割といいます。換価分割の場合、不動産の売却に先立ち、相続登記をする必要があります。 当事務所では、相続登記はもちろんのこと、ご希望があれば不動産業者をご紹介させていただきますので、相続手続きから不動産の売却まで一括でご依頼いただけます。






不動産の共有は問題の先送り。できる限り避けましょう。

不動産の共有は相続の禁じ手であり、その後相続が発生した場合に権利関係が複雑になったり、いざ売却しようにも共同相続人全員の合意が得られず売却できない、といった後のトラブル発生の原因ともなり得ますので、お勧めできません。不動産は共有せず、売却して、その売却代金を相続分に応じて分配するか（換価分割）、あるいは不動産を全て取得する相続人を１人決めて、その者が他の相続人に対して、相続分に相当する金銭を支払うか（代償分割）、いずれかの方法によるのが得策だといえます。



二次相続が発生すると手続きが煩雑に。相続登記は早めに行いましょう。

相続が開始してから相続登記をすることなく長期間そのままにしておくと、相続人に二次相続が発生して相続人が変わったり、増えたりして、当該不動産をめぐる権利関係が著しく複雑となり、遺産分割協議自体を行うことも難しくなります。また、相続人が未成年者であれば、その子のために特別代理人の選任を要し、その手続きも煩雑を極め、手間や費用もかさみます。さらに、遺産分割が成立したとしても、戸籍謄本等、相続登記に必要となる公的な書類についても、その保存期間が５年間とされているものもあることから、登記に必要な書類が入手不能となってしまう事態も生じかねません。こうしたリスクを回避するためにも、早めに相続登記をすることが必要となります。



分筆ができれば、一筆の土地を相続人間で分割することができます。

相続財産の大半が自宅不動産という場合、一般に不動産は分割しにくく評価も難しいことから、相続トラブルを誘発しやすいとされています。しかし、土地であっても、状況によっては、相続人間で分割し、独立した個人の財産とすることができます。その方法が、「分筆登記」と呼ばれるものです。

分筆登記とは、一筆の土地（登記簿上で一つの土地とされているもの）を分割して数筆の土地にする登記のことで、登記に先立ち、測量や近隣との境界立会を行って、正確な地積測量図を作成しなければなりません（通常、土地家屋調査士が行います）。分筆登記がなされると、分筆された土地には新たな地番がつけられ、独立した土地として登記され、公図（地図）にも分筆した線が引かれ新たな地番が記載されます。
分筆から相続登記までの手続きの流れはケースバイケースですが、下記では一般的な流れを紹介します。






相続登記は早めの手続きでトラブルを減少させることができます。

相続登記をせずにそのまま長期間放置していると権利関係が複雑となり、その結果遺産分割協議の成立が困難になったり、登記に必要な書類が入手不能になったりと、様々な不都合が生じる危険性があるため、出来る限り早めに手続きをすることをお勧めしています。
相続登記を長期間放置することのリスクについて



表題登記をしなければ、相続登記をすることができません。

相続財産の中に、登記簿に載っていない未登記の建物が含まれている場合があります。
例えば、権利証もしくは登記識別情報が見当たらない場合や固定資産税の課税通知書に家屋番号が記載されていない場合には、その建物は未登記である可能性が高いです。この場合は、①表題登記と、②相続人名義の所有権保存登記をすることになります。未登記のまま相続することも可能ですが（固定資産税の課税対象者を相続人に変更する手続きは必要）、登記をせずにそのまま放置しておくと、金融機関から融資を受けられなかったり、建物を売却できなかったり、借地上の建物である場合には、第３者に借地権を主張できなかったり、と不利益を被るおそれがありますので、早めに手続きをすることをお勧めしています。






農地委員会へ届出をしなければなりません。

平成２１年１２月１５日の農地法改正により、農地を相続した場合には、農業委員会への届出が義務付けられました。この届出は、相続開始から１０ヶ月以内に行わなければならず、届出を怠ったり、あるいは虚偽の届出をしたときには１０万円以下の過料に処せられる場合がありますので、注意が必要です。同様に、山林を相続した場合にも市町村長への届出が必要となります（こちらの届出期間は農地の場合に比して短く、所有者となった日から90日以内とされています）。



被相続人の本国法が適用されるのが原則です。

日本に不動産を所有する外国籍の方が亡くなられた場合、誰が相続人となるか、あるいはその順位や相続分など相続に関する事項は、被相続人の本国法が適用されるのが原則ですが、本国法により、日本法によるべき、とされている場合には我が国の法律が適用されることになります。これを「反致」といいます。以下、国籍別に検討していきます。

１.韓国籍の場合
原則として、韓国法が適用されますが、遺言により相続準拠法を日本法と指定することができます。そこで、在日韓国人が亡くなられた場合には、まず遺言書の有無を確認し、遺言書が有り、かつ遺言の中で「相続手続きに関しては日本法を適用する」旨の記載があれば、日本法に従い手続きを進めていきます。そうでない場合は、原則通り、韓国法を適用して手続きがなされます。

２.中国籍の場合
中華人民共和国法によれば、不動産の相続については、不動産所在地法を適用するとされているため、日本に不動産を有する中国人の方が亡くなられた場合には、我が国の民法が適用されることになります。

３.台湾国籍の場合
台湾法（中華民国民法）が適用されます。

４.アメリカ国籍の場合
アメリカは、州ごとに法律が異なるいわゆる不統一法国家であるため、被相続人がアメリカ国籍の場合、いずれの州法を本国法とすべきか、が問題となりますが、一般的には、アメリカの各州において遺言が存しない場合には、土地の相続に関しては、その所在地法によるとされています。したがって、我が国に不動産を所有するアメリカ国籍の方が亡くなられた場合には、不動産所在地法である日本民法が適用されると解して差しさえがないと考えられています。


我が国に不動産を所有する外国籍の方が亡くなられた場合の相続登記であっても、日本の法律が適用されるため、日本人が当事者となる場合と特に異なることはありません。ただし、我が国のように戸籍制度や印鑑証明制度を有する国が限られているため、相続登記の申請に際し添付する必要書類が異なってきますので、注意が必要です。
例えば、日本人が当事者の場合で、遺産分割協議で相続人の一人を不動産の取得者とした場合の必要書類としては下記のものが挙げられますが、被相続人が外国籍の場合、台湾以外は戸籍制度を有していないため（韓国もかつては戸籍制度を有していたが、２００７年１２月３１日をもって廃止されている）、戸籍に代わる相続関係を証する書類の提出が必要となります。